متاسفانه بعضا پس از سالها دوندگی و هزینه های زیاد گاها بدلیل عدم اطلاع از جزئیات قوانین سنگ اندازهای برای آنها به هنگام اعتراض و تقاضای ابطال مزایده ایجاد میشود. مطابق قانون ابطال مزایده ثبتی یکی از دعاوی ثبتی رایج در محاکم دادگستری است. مزایده آخرین مرحله عملیات اجرایی است که توسط دایره اجرای ثبت و در راستای اجرای مفاد اسناد رسمی و قبوض اقساطی لازم الاجرا برگزار می شود. برگزاری مزایده مستلزم رعایت مواد مربوطه از آیین نامه اجرای مفاد اسناد رسمی و طی تشریفات قانونی است. احراز صحت جریان مزایده ثبتی در اداره اجرای اسناد رسمی از لحاظ شکلی در صلاحیت رئیس اداره ثبت، هیات نظارت، شورای عالی ثبت است. در صورت اتمام عملیات مزایده و یا وجود اختلافی که خارج از صلاحیت اداره ثبت است دادگاه عمومی حقوقی، صالح به رسیدگی به دعوای ابطال مزایده ثبتی (ابطال مزایده بانکی) است. تخلف از قوانین و تشریفات آمره حاکم بر مزایده ممکن است موجب ابطال عملیات اجرایی ثبتی و مزایده ثبتی شود.
اول _تعریف مزایده:از منظر حقوقی، مزایده نوعی از معامله با تشریفات قانونی و بستری عادلانه ودر چهارچوب قانون و تحت نظارت نمایندگانی قانون است که در آن اشخاص حقیقی یا حقوقی که بالاترین قیمت را پیشنهاد کنند، پس از سپری شدن روند حقوقی و مالی مزایده در اجرای اسناد رسمی ثبت،یا اجرای احکام محاکم دادگستری برنده اموال منقول یا غیرمنقول به مزایده گذاشته شده می شوند
دوم_قیمت پایه مزایده:
در مزایده به پایین ترین قیمتی که مزایده گذار حاضر است اموال خود را از طریق مزایده به فروش رساند، قیمت پایه مزایده گفته می شود. قیمت پایه مزایده پس از ارزیابی توسط نماینده رسمی دادگستری تعیین می شود.
سوم_روند اعتراض به آگهی و مزایده و ابطال مزایده چگونه است؟
مزایده یک فرآینده قانونی و با رعایت تشریفات و الزامات تعیین شده است. در صورتی که مزایده نقص قانونی داشته باشد و تشریفات و الزامات مزایده مطابق قانون صورت نگرفته باشد، قانون راه های متفاوتی برای اعتراض به مزایده پیش بینی کرده است. یکی از این راه ها، لایحه و اعتراض به مزایده است. اشخاص می توانند اعتراض خود را در قالب لایحه اعتراض به مزایده تقدیم به اجرای ثبت یا دادگاه نمایند.
چهارم_مصادیق قانونی که باعث قبول اعتراض و ابطال مزایده میشود چیست؟
مطابق مواد ۱۳۶ و ۱۳۷ قانون اجرای احکام مدنی و ماده ۱۳۸ آیین اجرایی اسناد رسمی لازم الاجرا رعایت نکردن بندهای ذیل باعث ابطال و تجدید مزایده میشود.
۱)ساعت مزایده :هر گاه فروش در غیر روز و ساعت معین یا در غیر محلی که به موجب آگهی تعیین گردیده به عمل آید.
مطابق ماده ۱۲۲ آیین نامه اجرای مفاد اسناد رسمی لازم الاجرا، آگهی مزایده در یک نوبت در روزنامه کثیرالانتشار محل و اگر در محل نباشد، در روزنامه کثیرالانتشار نزدیک ترین به محل، منتشر و فاصله انتشار تا روز مزایده نباید از ۱۵روز کمتر باشد و علاوه بر این آگهی، آگهی الصاقی تهیه و به محل وقوع ملک، محل مزایده، ابنیه عمومی از قبیل شهرداری، بخشداری، فرمانداری، نیروی انتظامی، دادگستری و ثبت اسناد محل الصاق میشود. در مورد اموالی که به کمتر از ده میلیون ریال به مزایده گذاشته میشود، فقط آگهی الصاقی کافی است.بر همین اساس اگر آگهی مزایده مطابق شرایط قانونی ابلاغ نشده یا فاصله ابلاغ تا برگزاری مزایده کمتر از ۱۵ روز باشد، مزایده به درخواست ذی نفع قابل ابطال است
۲)ممانعت از شرکت افراد در مزایده :هر گاه کسی را بدون جهت قانونی مانع از خرید شوند و یا بالاترین قیمتی را که خواسته است رد نماید.
۳)نبودن نماینده دادستان :در صورتی که مزایده بدون حضور نماینده دادسرا باشد.
۴)دخالت افراد ممنوع از خرید :در صورتی که خریدار طبق ماده ۱۲۷ ممنوع از خرید بوده باشد.
در صورتی که مباشرین فروش و کارمندان اداره ثبت در خرید شرکت کرده باشند
پنچم_مهلت شکایت از مقررات مزایده :شکایت راجع به تخلف از مقررات مزایده در موارد مذکور ظرف یک هفته از تاریخ فروش به دادگاه داده میشود و قبل از انقضای مهلت مذکور یا قبل ازاتخاذ تصمیم دادگاه (در صورت وصول شکایت) مال به خریدار تسلیم نخواهد شد.
ششم_مرجع صالح جهت رسیدگی به اعتراض مزایده در دادگاه و اجرای اسناد رسمی مختلف است .
الف-مرجع اعتراض در اجرای ثبت ؛
۱_ ریس ثبت ؛
بموجب ماده ۱۷۲ آیین نامه اجرای اسناد رسمی لازم الاجرا، شکایت از عملیات مزایده ثبتی (عملیات مزایده بانکی)، قبل از تنظیم و امضای سند انتقال اجرایی یا تحویل مال به خریدار، در صلاحیت رئیس ثبت محل است. چنانچه رئیس ثبت، عمل مزایده را مخالف قانون تشخیص دهد، رای بر تجدید مزایده می دهد. رای صادره قابل شکایت و رسیدگی در هیات نظارت است.
شکایت از عملیات مزایده پس از تنظیم سند رسمی انتقال یا تحویل مال به بانک یا خریدار در صلاحیت دادگاه عمومی حقوقی است.
۲_ هیات نظارت ثبت؛هر گاه قبل از تنظیم و امضاء سند انتقال یا تحویل مال، رئیس ثبت محل عمل اجراء را مخالف قانون تشخیص دهد رأی بر تجدید عمل اجرائی داده و رأی صادره برابر ماده ۱۶۹ این آیین‌نامه به اشخاص ذی نفع ابلاغ و قابل شکایت و رسیدگی در هیأت نظارت است. پس از انجام عملیات اجرایی مزایده، اگر طرفین مزایده یا شخص ثالث نسبت به عملیات اجرایی مزایده اعتراض داشته باشند، قانون راه های متفاوتی برای اعتراض به مزایده در نظر گرفته است؛
ب_اعتراض به مزایده در دادگستری با نوشتن لایحه اعتراضی به ریس شعبه دادگاه انجام میشود اشخاصی که به مزایده اعتراض دارند می توانند اعتراض خود را در قالب لایحه اعتراض به مزایده تقدیم به دادگاه کنند. شخص یا اشخاصی که به عملیات اجرایی مزایده اعتراض دارند باید دلایل و مدارک مورد مستند خویش را ، در قالب لایحه اعتراض به مزایده، به دادگاه محل ارائه نمایند. دادگاه به لایحه اعتراض به مزایده رسیدگی می کند و بعد از بررسی دلائل و مدارک ذکر شده در لایحه اعتراض به مزایده، اگر حقانیت اشخاصی که به عملیات اجرایی مزایده اعتراض داشته اند مشخص شود، دادگاه رای نهایی را درباره لایحه اعتراض به مزایده صادر می کند. در صورت پذیرفته شدن لایحه اعتراض به مزایده توسط دادگاه، باید مراحل زیر انجام شوند
بعبارت دیگر مرجع صالح جهت رسیدگی به دعوای ابطال مزایده ثبتی به دلالت ماده ۱۷۲ آیین نامه اجرای مفاد اسناد رسمی لازم الاجرا و طرز رسیدگی به شکایت از عملیات اجرائی بدوا اداره ثبت محل ودر مواردی که رئیس ثبت محل، مزایده برگزار شده را خلاف قانون، تشخیص دهد
هیات نظارت در مواردی که رئیس ثبت، عمل مزایده را مخالف قانون تشخیص داده و رای بر تجدید مزایده دهد، امکان شکایت و اعتراض به رای صادره، وجود دارد که رسیدگی به آن، در هیات نظارت، صورت می گیرد.
دادگاه عمومی حقوقی،در مواردی که شخص یا اشخاصی، پس از تنظیم سند رسمی انتقال یا تحویل مال به خریدار، قصد شکایت در خصوص مزایده برگزار شده را داشته باشند، رسیدگی به شکایت، در صلاحیت دادگاه عمومی خواهد بود.
هفتم_جهات ابطال مزایده ثبتی:
دلایل ابطال مزایده اجرای ثبت (جهات ابطال مزایده بانکی ) عبارتند از :
۱.تعلق مال موضوع مزایده به شخص ثالث
۲.ایفاء تعهد توسط مدیون
۳.در رهن بودن مال موضوع مزایده
۴.عدم ابلاغ تاریخ برگزاری مزایده به مدیون
۵.شمول مقررات راجع به مستثنیات دین
۶.خارج از مهلت بودن ارزیابی
۷.ورشکستگی مدیون در اسناد ذمه ای
ابطال سند تنظیم شده به نام خریدار
اخذ وجوهی که به محکوم له پرداخت شده است
خارج کردن مال مورد مزایده از تصرف خریدار یا شخص ثالث
تحویل مال به محکوم علیه اولیه
امید است با دقت در مطالبه طلب و مهریه و انجام روند صحیح و قانونی شناسایی،توقیف،برگزاری مزایده و فروش اموال توقیفی از گرفتار شدن در مسیر درو و تسلسل مزایده و مهیا نمودن موجبات قانونی و غیر قانونی روند توقیف یا تاخیر در برگذاری مزایده پرهیز نماید.
*وکیل پایه یک دادگستری
۲۳۳۲۳۳
